Снижение ключевой ставки не стимулирует рынок жилья
Пост опубликован: 19.05.2026
Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России на 6,5 процентных пункта, рынок жилищного строительства не демонстрирует ожидаемого оживления. С начала 2026 года количество новых проектов в Петербурге сократилось на 40%, и в апреле был зарегистрирован лишь один новый проект.
- Ключевая ставка снизилась на 6,5 процентных пунктов.
- Количество новых проектов в Петербурге упало на 40% с начала года.
- В апреле 2026 года в Петербурге был зафиксирован всего один новый проект.
Экономика строительства и проектное финансирование
С 2019 года при подписании договора по 214-ФЗ деньги покупателей не поступают напрямую застройщикам, а хранятся на эскроу-счетах до завершения строительства. Застройщик получает финансирование в виде проектных кредитов, что делает зависимым размер ставок от ключевой ставки.
Ставка по проектному финансированию зависит от накопленных средств на эскроу-счетах. При полном покрытии ставка может составлять 1-4%, тогда как при низком — она растет до 17-19%. Например, для жилого дома площадью 10 тыс. м² с бюджетом 1,2 млрд рублей при продажах на уровне 30% долга, экономия на обслуживании может составить около 100 млн рублей за 2,5 года.
Причины замедления рынка новостроек
Несмотря на снижение ключевой ставки, ставки по проектному финансированию упали на 3-5 процентных пунктов. Это улучшило финансовые модели, однако не изменило поведение девелоперов, которые остаются осторожными. Основные причины:
- Недостаточная маржинальность проектов не позволяет банкам снижать риск-премии.
- Рост цен на строительные материалы и рабочую силу.
- Социальные обязательства, требуемые для новых проектов, увеличивают себестоимость.
| Параметр | Год | Ставка | Экономия |
|---|---|---|---|
| Эффективная ставка при 30% покрытии | 2025 | 23-25% | 40-45 млн руб. |
| Эффективная ставка при 30% покрытии | 2026 | 17-19% | 40-45 млн руб. |
По мнению экспертов, девелоперы не готовы запускать новые проекты без уверенности в спросе и стабильности ипотечного рынка. Если текущая ситуация продлится еще несколько кварталов, это может привести к дефициту качественных предложений в нужных локациях.
Таким образом, снижение ключевой ставки, хоть и улучшило экономику некоторых проектов, не стало катализатором для активизации рынка жилищного строительства. Устойчивое снижение ставок по проектному финансированию, совместно с улучшением ситуации на ипотечном рынке, будет необходимо для изменения текущей динамики.